La notion de “servitude non aedificandi” fait référence à une propriété servante et à un fonds dominant. Ce dernier bénéficie de servitudes imposées sur une partie de la parcelle, ou du terrain, appartenant au premier.
En ce sens, c’est un immeuble qui bénéficie d’un privilège exclusif au détriment des restrictions ou des servitudes imposées à un immeuble, et c’est alors un fonds servant.
La servitude aedificandi restreint les droits du propriétaire du fonds servant. Les droits accordés au fonds privilégié sont le droit de passage ainsi que le droit de vue. Dans cet article, Immoscape vous révèle tout sur la signification et la valeur de la servitude non aedificandi.
Sommaire
Définition de la servitude non aedificandi
La servitude de non-aedificandi est définie par l’article 689 du code civil, qui se définit comme une restriction de construire sur un fonds servant. Il s’agit d’une restriction aux droits du propriétaire du terrain. terrain.
D’où provient la servitude non aedificandi ?
Elle peut résulter du plan local d’urbanisme (PLU) ou d’une commune ou avoir une origine traditionnelle. Certains propriétaires peuvent en effet l’établir. Pour cela, ils doivent faire approuver la servitude par le service du cadastre, en passant chez un notaire.
La servitude est basée sur les intentions des parties concernées et aussi sur ce qui est défini dans la loi qui la définit. Toutefois, la loi prévoit qu’une zone non aedificandi ne doit faire l’objet d’aucune construction supérieure au niveau du sol.
Interdictions par rapport à la servitude non aedificandi
Si les travaux concernés par l’interdiction ne sont pas précisés dans l’acte de servitude, la loi interdit toute construction qui se trouve sous la surface, au-dessus ou en surplomb du terrain concerné.
C’est ce qui est indiqué dans une réponse ministérielle de 2008 qui traite de cette question. Il est également interdit de construire un remblai ou de planter des arbres, de construire une dalle ou de construire des routes sur ce terrain.
Toutefois, les servitudes ne couvrent pas les structures temporaires, c’est-à-dire les constructions d’une durée de 3 mois ou de 15 jours dans les zones protégées ou classées.
Que se passe-t-il après une vente immobilière ?
La servitude étant intrinsèque à la propriété, elle ne s’éteint pas à la suite d’une transaction, qu’elle soit le résultat d’une vente, d’un transfert de propriété, d’une location ou d’un achat.
C’est la raison pour laquelle Immoscape vous recommande de vérifier, avant tout achat, la validité de l’achat auprès du service du cadastre. En outre, l’acte de vente des parcelles en question doit spécifier expressément l’existence de cette clause.
La servitude non aedificandi : quelle est sa valeur ?
Les raisons pour lesquelles des dispositions telles que la servitude non aedificandi doivent être mises en œuvre sont diverses. Elle dépend en grande partie de la région géographique où se trouvent les deux propriétés.
Pour favoriser la luminosité ou ne pas gêner la vue
Cette option peut être utilisée pour améliorer la circulation de l’air ou pour favoriser la lumière naturelle.
C’est aussi un moyen de s’assurer que la vue est dégagée ou d’éviter un surplomb. Elle peut aussi être employée pour assurer la tranquillité dans certains lotissements, par exemple pour permettre la construction de maisons avec annexes.
Protection des forêts
Elle peut également être utilisée pour protéger des zones boisées dans le but de préserver ou de créer des forêts. Son usage s’étend à d’autres zones comme les cimetières afin de préserver la paix.
Quels sont les risques en cas de non-respect de l’arrêté ?
La violation de cette charge par un périmètre aedificandi peut entraîner un litige pouvant conduire à la démolition.
Le propriétaire du terrain privilégié peut contester la violation de la servitude devant le tribunal de grande instance, et demander la démolition du terrain (maison ou mur ou construction en cours ou achevée) auquel la servitude s’applique.
En cas de litige, l’affaire peut être portée devant la Cour d’appel, voire la Cour de cassation. Dans le cas où l’interdiction de construire dans une zone non aedificandi est fixée par un PLU. Il appartient aux propriétaires ou aux particuliers de porter le litige devant les tribunaux administratifs.
La servitude non aedificandi : les conditions de son expiration
Dans la majorité des cas, cette servitude est mise au profit du propriétaire du terrain non aedificandi par le propriétaire du terrain dominant.
Il est possible d’y mettre fin sous certaines conditions. S’il s’agit d’une servitude de nature traditionnelle, il est possible d’y mettre fin par un accord entre les parties. Toutefois, elle cesse d’être valable si un bâtiment est érigé sur une limite non aedificandi sans contestation pendant une période de 30 ans.
Si le terrain en question devient inutilisable, la servitude cesse. Si des travaux sont effectués sur un terrain viabilisé sans contestation de la part du propriétaire du terrain, les autorités concluront que le propriétaire a renoncé à ses droits et autoriseront effectivement les travaux.
Vous savez tout ce qu’il y a à savoir sur cette obligation légale ainsi que sur sa définition et son utilité.